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Garantias locatícias: entenda as modalidades

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Sabe-se que o principal receio do proprietário que pretende locar seu imóvel (locador) é saber se receberá os aluguéis em dia e, em caso negativo, se terá êxito numa eventual cobrança dos débitos. Por outro lado, a principal dificuldade de quem pretende alugar um imóvel (locatário) é enquadrar-se nas garantias locatícias legais exigidas, seja por não preencher os seus requisitos ou por desconhecimento das modalidades existentes.
 
De acordo com a Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), que trata das locações de imóveis urbanos e procedimentos correspondentes, precisamente em seus artigos 37 e seguintes, seja na locação residencial ou na não residencial (comercial), o locador pode exigir uma das seguintes modalidades de garantias locatícias: Caução, Fiança, Seguro de Fiança Locatícia, e Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento. Assim, entenda cada uma dessas modalidades de garantias, a saber.
 
Caução. Nos termos do artigo 38 da citada Lei, referida garantia locatícia pode ser dar por meio de bens móveis ou imóveis prestados em garantia pelo locatário no contrato de locação. A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos, ao passo que a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da matrícula do imóvel em questão, sob pena de ineficácia ou nulidade da caução prestada.
 
A caução também pode ser feita em dinheiro e, segundo a Lei, não poderá exceder o valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, de modo que a importância deverá ser depositada em conta poupança e, ao final da relação locatícia, o valor da caução deverá ser restituído ao locatário, acrescido de correção monetária.
 
Existe ainda a caução por meio de títulos e ações de empresas as quais o locatário detenha, sendo que em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras, referida caução necessariamente deverá ser substituída.
 
Outra modalidade de garantia locatícia é a Fiança. Nesta, um terceiro garante o cumprimento das obrigações caso o locatário não venha a cumprir. O instituto da fiança está conceituado no art. 818 do Código Civil, que dispõe: “Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra”.
 
Em regra, é um contrato gratuito e unilateral, ou seja, acontece por mero consenso entre locatário e fiador, visando viabilizar a realização do contrato de locação, mediante anuência do locador. O fiador responderá por todas as obrigações assumidas pelo locatário, na medida das suas responsabilidades expressamente consignadas no instrumento de contrato, com vistas a garantir as obrigações do inquilino no contrato de locação.
 
Quanto a modalidade de Seguro de Fiança Locatícia, resumidamente, consiste na contratação pelo locatário de seguro junto às empresas seguradoras do ramo, as quais possuem requisitos próprios para assegurarem o locatário no contrato de locação e, de acordo com a Lei do Inquilinato, deverá garantir todas as obrigações do locatário no contrato de locação firmado.
 
Registre-se, por fim, a possibilidade de garantia locatícia por Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento. Dentre as espécies de garantias acima citadas, referida garantia locatícia é, quiçá, a menos praticada. A mesma é regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que autoriza instituições financeiras a administrar carteiras de títulos, com o propósito de constituírem fundos de investimentos que permitam a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação imobiliária, caso o locatário não cumpra com as suas obrigações no contrato de locação. Tudo sem prejuízo da Ação de Despejo e de uma eventual Ação de Cobrança das diferenças existentes.
 
Posto isso, importante destacar que o locador pode exigir somente uma das referidas garantias locatícias retro citadas, sendo vedado, portanto, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação, nos termos do parágrafo único do art. 37 da Lei 8245/1991. Sob pena de cometimento de ilícito penal, consoante as disposições artigo 43, inciso II, da Lei em debate.
 
Derradeiramente, esclarece-se que a garantia locatícia ajustada no contrato permanece até a efetiva devolução do imóvel, devendo o locatário tomar todas as providências para que o imóvel locado não fique sem a cobertura da garantia ajustada. Ao passo que o locador detém o direito de exigir a substituição da garantia locatícia do contrato em caso de eventuais prejuízos ou problemas com a modalidade convencionada inicialmente. Tudo sob pena de rescisão do contrato de locação.


Diego Fernando Peloi – OAB/PR 62.940