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Proteção do ponto comercial nos contratos de locação

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Entende-se como ponto comercial o local onde encontra-se situado o empresário ou o varejista que cotidianamente realiza a sua prática comercial. Local onde já fez sua clientela e depende dele para desenvolver a sua atividade comercial (em razão das pessoas associarem aquele local à atividade comercial lá estabelecida).

 

Visando à proteção do ponto comercial nos contratos de locação do imóvel onde a atividade comercial é exercida, caso o locador não tenha interesse na renovação do contrato de locação, a legislação imobiliária assegura o direito do empresário/locatário, desde que respeitadas determinadas condições exigidas pela própria lei, de pleitear na Justiça à renovação compulsória do contrato de locação.

 

Tal direito é exercido por meio de ação judicial própria, denominada: Ação Renovatória. Procedimento esse que possui respaldo jurídico no artigo 51 e outros da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

 

Para ter direito à renovação compulsória do contrato de locação por meio da Ação Renovatória, é imprescindível que o locatário/empresário preencha vários requisitos, essenciais e cumulativos, previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/91, a saber: 1) O locatário deve ser empresário e explorar o seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 03 (três) anos; 2) O contrato deve ser escrito e possuir prazo determinado, não sendo admitida a modalidade verbal; 3) O prazo do contrato a ser renovado deve ser de no mínimo, 05 (cinco) anos.

 

Além disso, a Lei estipula prazo decadencial para a propositura de tal ação judicial, a qual necessariamente deverá ser ajuizada entre um 1 (um) ano e 06 (seis) meses ANTES do término do contrato a ser renovado. A título de exemplo, se o contrato de locação possui término do prazo em dezembro de 2017, a propositura da Ação Renovatória deve se dar entre janeiro de 2017 até junho de 2017, ou seja, no lapso de 06 meses antes do término do contrato.

 

Frisa-se que se a Ação Renovatória não for proposta no prazo legal, o locatário perde o direito de pleitear judicialmente à renovação compulsória do contrato de locação e, por conseguinte, à proteção do ponto comercial.

 

Assim, destaca-se a importância da realização de contrato escrito e por prazo determinado, com pelo menos 5 (cinco) anos de vigência, aceitando-se também vários contratos com prazos menores e realizados de modo subsequente, cujos prazos cumulados alcancem os 5 (cinco anos). Importantíssimo também iniciar as tratativas de renovação do contrato de locação com pelo menos 1 (um) ano antes da data de término do contrato. Pois, acaso o locador já manifeste desinteresse em renovar o contrato de locação, haverá tempo hábil para ingresso da Ação Renovatória.

 

Diante disso, cumpridas as formalidades e requisitos legais, observado o prazo mencionado, o empresário terá o direito de propor a Ação Renovatória, garantindo, dessa forma, a proteção de seu ponto comercial.


Diego Fernando Peloi – OAB/PR 62.940